小区住宅失窃，物业管理公司应否担责？
案件回放
王先生新购买拱北某楼盘住宅一套，小区物业管理费为每月每平方米１．５元，在２００６年３月某日深夜，小偷从阳台进入王先生家，王先生家损失实物、现金共计２万元。案发后，王先生及时报警，同时王先生找到小区所在的物业管理公司交涉，要求物业管理公司赔偿王先生被盗的损失。物业管理公司称他们的保安已经尽职巡逻，尽到了应有的管理职责，不同意赔偿王先生损失。
现王先生咨询：
一、物业管理公司是否应承担责任，赔偿王先生损失？
二、如果王先生起诉物业管理公司，应如何举证？
刘奕贤律师广东运胜律师事务所
对于物业管理公司应否对王先生的损失承担责任，进行赔偿问题，这关键要看物业管理公司是否尽到了由业主委员会与物业管理公司所签订的物业管理服务合同中的安全保卫义务。如果有证据表明，物业管理公司在对小区的管理中存在安全保卫方面的过错，并且由于这种过错，导致了王先生家的被盗，则根据有关法律的过错责任原则，物业管理公司应当承担相应的法律责任；相反，如果物业管理公司已经尽到了服务合同约定的安全保卫义务，则物业管理公司无需对王先生家的被盗承担赔偿的法律责任。
如果王先生确实需起诉物业管理公司要求赔偿损失，应收集好相关的证据材料。王先生应举证证明物业管理公司在安全保卫方面存在的失误以及王先生家中被盗与物业管理公司管理工作的失误存在因果关系，例如小区的保安巡逻情况，相关的防盗设施（例如电子监控保安系统等）是否正常运作，小区门卫是否严格检查出入人员证件，停车场夜间是否有人值班，车辆进出是否有严格检查等等。否则，王先生想要通过起诉物业管理公司索赔所失窃的财物，胜诉可能性不大。
●律师提示
小区住户被盗时有发生，作为住户，除了自身加强防范以外，如果发生被盗而住户有证据证明物业管理公司没有尽到安全保卫义务且被盗与物业管理公司的疏于管理有因果关系的话，住户可以向物业管理公司索赔。当然，作为物业管理公司，应当重视加强管理，做到尽职尽责，这样不但可以避免纠纷，还能以自身的优质服务赢得住户和市场。
小区失窃，物业公司该不该承担责任？
编者按：8月初，钱塘江边之江花园一豪华别墅发生一凶杀案。一户人家三个女性被杀，这一案件可能是杭州近年来最大的住宅小区治安案件，更让人惊讶的是，小区的监控摄像坏了，一直没有修。
人命关天，治安一直是小区业主物业管理的首要要求。住到了一个崭新的小区，停在楼下的自行车有时会不翼而飞；偶而，家里也会有盗贼破门而入，被卷走些细软，损失惨重。以前，你也许会有“无处申冤”的感觉，由于没有一个具体的法律依据参照执行，以致即使聘请了律师或者将此事告上法院，获得索赔成功的概率也很小。
国务院6月8日颁布，9月1日开始实施的《物业管理条例》（第379号令）中第三十六条指出，“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《条例》的颁布，在某种程度上意味着曾经“冤屈”的业主将要“翻身”。业内人士认为，有了法律依据，索赔的最大可能性是三七开，物业公司负三成的责任。
小区上演失窃情景剧
以前，这是一个有争议的话题
人物：张淑芳
身份：广州市先烈中路81号大院32栋南楼业主
3月3日，家住广州市先烈中路81号大院32栋南楼××××房的张淑芳晚上8点左右回到家中。
小区并无二致，还是和住常一样静悄悄的，入口处的保安也照例在站岗。张淑芳刚进房间，发现房间一片零乱，衣柜放贵重物品的抽屉锁被打开，存放现金的信封不见了，里面有3万多元的现金，部分首饰也不见了，总价值4万元。家里进贼了！张淑芳的脑海中浮现出这样一个念头。她立即将情况告知了物业管理处，并报了警。
物业管理处管理员李强告诉张淑芳，当天13时10分，32栋楼的北楼抓了两名推销员。张淑芳了解后又得知，14时45分，21时30分，就在32栋楼的南楼，类似的一幕也上演过：有一不明身份的男子撬××××房的门，不料被在家休息的主人李氏发觉，该男子声称找错人慌忙溜走。16时，李氏开门外出，发现保险门被反锁且被破坏，在物业管理处的帮助下得以出门。
张淑芳请了律师，准备起诉物业管理公司，要求索赔。她认为，在小区发放给业主的《用户手册》中，明确指出“大楼实行封闭式的保安管理办法，即保安实行24小时值班，楼内住户凭出入证、外来人员凭身份证登记进出”，但是物业公司并没有按照执行，像这个不明身份的男子就没有登记，而且小区监视器老化，摄下的那个男子的图像也不够清楚，无法辨认。物业管理公司应该“依法承担相应的法律责任”。
可是，在广州金卫物业管理公司回复张淑芳的律师函上，却申明“不应该承担赔偿责任”，具体为：“物业管理公司提供服务是公共秩序的维护、安全防范，因为小区的保安人员只对治安中意外事件负防范之责。这是一种服务，而不是职责，并且这种服务是对公共秩序的维护，不是对他人身体和财产安全的维护……除非在委托合同中有特别的约定，物业管理公司对业主的家庭财产不应当承担任何保护责任。
9月1日，条例将实施，张淑芳准备在条例实施后起诉。她想，也许条例会使这些争议趋于明朗化。
物业公司：具体赔偿还得具体分析
受访人：浙江金都物业公司常务副总经理陈坚
绿城、南都、金都是杭州物业管理行业最为知名的三大品牌。浙江金都物业常务副总陈坚对《物业管理条例》中“业主失窃，物业公司依法赔偿“规定的第一反应是：今后，物业公司会更有合同意识。
原来，《杭州市物业管理条例》二十条第四款对小区“失窃”问题的规定比较模糊：只是要求物业公司协助公安机关维护物业管理区域内的公共秩序，进行安全防范。现在，《物业管理条例》将这一问题明确地提了出来，成为第三十六条的第二款。规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致
业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。” rR3OIY
陈坚对这一规定是这样理解的：物业管理担负的只是协助公安机关维护治安的职能。如何界定物业管理公司存在过错，关键看物业管理公司是否严格履行合同义务。如承诺提供24小时安全巡逻、全封闭管理，并对巡逻次数加以规定，让业主监督，如因保安不依时巡逻造成所保管车辆被盗或业主其他财产失窃的，物业管理公司就应承担赔偿责任；如果物业公司已履行了合同义务，业主家中失窃就和物业公司无关。但即使是前者，物业公司也不必负全责，因为物业公司承担的毕竟只是管理责任，不是直接损害业主利益。
杭州的物业管理氛围比较规范，不像广州，失窃事件时有发生，这一规定会促使物业管理进一步走向规范化管理。物业管理也只是微利行业，杭州共有300多家物业公司，大多数是小公司，陈总认为，这一规定的出台，对一些规范管理的大公司影响不太大，但可能会拖挎一些小公司/
缺乏可操作性，但是一个突破
法律专家评点《物业管理条例》失窃新规定
家里的东西被偷了，现实的财产损失由谁来负责呢？是业主自身还是兼顾着业主人身和财产安全的物业公司呢？这一直是过去法律界普遍争议的话题。这条规定的提出无疑让这些争议有了一个确切的法律依据。
浙江大学房地产投资研究所法律事务部主任叶宏伟博士介绍，从他以往接手的案件看，杭州的业主人身或财产安全受到损害时，一般都会有两种解决方法：一是自认倒霉；二是以法律的手段来向物业公司索赔。两者相比较，很多人为怕麻烦往往选择前者，最后不了了之。同时，在通过法律解决的案例中，也分为两种情况：第一是刑事案件，如果业主在小区内人身安全受到了威胁，被打或被杀，一般是败诉的比较多，因为这样的情况实在很难把所有责任都归咎到物管公司的头上；第二是失窃案件，在这种情况下，业主胜诉的会比较多，比如说业主在小区内有一辆车失窃了，而业主的物业管理费中包括了停车费。这样对于车子的失窃，物管公司也应该负有一定的责任。叶宏伟认为，该《条例》对规范物业管理市场，在维护治安方面有着极为重要的意义，显然是一个突破。
虽然这样，但条例的可操作性还是不强，相应的赔偿责任比较模糊，不够细化，很难在具体案件中遵照执行。另外，对损偿金额较大的重大刑事案件，单单靠物业公司承担责任，物业公司的风险过大，有欠公平之处。
叶律师建议，配合条例执行，相关配套措施应完善。一是目前国内的许多物业公司收费不一，没有固定的标准。如果协议规定，业主的人身或财产安全受到损害，损失由物业公司负责的话，那物管公司的物管费用肯定还得适当地增加，但这不能胡乱地加，应该建立一个标准；二是在承担的风险方面，物管公司可以用投保的方法来降低风险度。
业主心
住在小区，安全感是第一位的
镜头一：
王先生家住杭州拱宸桥某小区，他是今年刚买的房子。王先生说，该小区位于城北，比较接近郊区，那里来往的人群比较复杂，所以在小区居住，安全性是比较重要的。目前小区有好几个门，而且几个门边都有保安守卫，但是外来人员依然可以自由进出小区，所以住在小区里并没有使他觉得有安全感。
镜头二：
李小姐家住天水桥附近，由于属于市中心繁荣地区，入口没保安把守，那里白天虽然人多闹猛，但偷车的还是不少。而到了半夜，小偷更是猖獗，撬门偷东西也是家常便饭，这也使得整幢房子的业主都对那里的安全问题有了很大的怀疑。而这中间的损失也都是由业主自己负责的，物管公司从来没有进行过任何赔偿。后来，因为有很多业主去提了意见，物管公司才在房子楼下装了保安门，同时还专门请了一个保安来守门，这样小区的安全才渐渐开始有了好转。
业主被盗物业公司是否承担责任
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三个小区保安在巡逻时，在业主未锁门的车上盗窃了8万元钱，盗窃者自然受到了法律的制裁，但这件事情让我们不得不想到如今渐成热点的小区安全问题。
新闻背景：保安盗窃8万元
关真、刘同和王山均是郑州市某社区的保安。
今年2月18日凌晨，关真、刘同和王山来到社区66号楼下值班巡逻。当巡查到住户王某的汽车库门口时，三人发现车库门未上锁。出于好奇，三人进入车库内。
进去后，他们又发现王某停在车库内的汽车也未上锁。于是，王山便拉开车门在车内乱翻，无意中看到驾驶座下放有几捆厚厚的人民币。三人兴奋不已，数了数，共有8万元。看到这些钱，三人眼馋得很。关真说:“这些钱咱们先拿走吧？”王山、刘同两人当即表示同意。临走时，王山提醒关真把三人接触过的地方用毛巾擦一擦，而后拿着钱离开车库。三人回去后商量决定，王山分得3万元，刘同和关真二人分得5万元。
家人劝说去自首
两天后，王山的家人发现了他的这笔不义之财。于是，在家人的批评和劝说下，王山即向主管部门社区物业管理有限公司的负责人打电话，交代了自己伙同刘同和关真盗窃业主8万元的事实。公司的负责人非常震惊，立即安排人员将刘同和关真叫到社区物业管理处进行核实。刘、关二人也承认了拿走业主现金的事实。随后，社区物业管理处打电话通知公安局刑侦大队，三人被带到了公安机关接受处理。
涉嫌盗窃被起诉
经审查后，检察机关认为本案构成盗窃罪。理由是，物业公司收取了业主的保安费用，依约应保护业主的人身和财产安全。关真、刘同和王山三人发现业主王某的财产处于危险状态时，采取切实措施保证业主的财产安全是他们的工作。但是，三人不但没有采取保护措施，反而秘密窃取，非法据为己有。根据《刑法》的有关规定，三人的行为构成盗窃罪。遂以盗窃罪对三人提起诉讼。
而关真、刘同和王山及他们的辩护人认为，三人的行为应构成职务侵占罪。因为他们都是物业公司聘任的维护本社区治安的保安人员。在物业公司收了业主的保安费用后，物业公司的保安人员有责任保护辖区业主的财产安全。当业主财物被盗或发生其他损害后，业主定会找物业公司索赔。因此，保安人员在履行治安巡逻的职责时，监守自盗自己应当保护的业主财产，应当视为非法侵占本单位的财产，所以符合侵占罪构成的要件。
构成犯罪被判刑
郑州市高新区人民法院受理此案后，认为被告人关真、刘同和王山以非法占有为目的，以秘密手段窃取辖区业主财物，且数额特别巨大，其行为已构成盗窃罪。三被告人向其所在单位物业公司的负责人承认了犯罪事实，属于自首。赃物已全部发还被害人。三被告人家属已代其交纳罚金。综合这些量刑情节，决定对三被告人减轻处罚。近日，一审法院分别判处被告人关真、刘同、王山有期徒刑6年、6年、5年零6个月，并处罚金2万元。
解析一 本案保安构成盗窃罪
李俊华(郑州高新区检察院副检察长):根据我国《刑法》的规定，职务侵占罪是指公司、企业或者其他单位的人员利用职务上的便利，将本单位财物非法占为己有，数额较大的行为。盗窃罪是以非法占有为目的，秘密窃取数额较大的公私财物或者多次秘密窃取公私财物的行为。
本案中，被告人及其辩护人称，作为该社区的保安人员，对业主财产安全的保护是基于把业主的财产看作自己公司财产来保护的，业主遭到损害时，定会找物业公司索赔，所以，三个被告人的行为构成职务侵占罪。此主张明显不能成立。因为，物业公司收取了业主的保安费，依据“物业服务合同”的约定，物业公司本身就有义务保护业主的人身和财产安全。作为物业公司聘用的保安人员，其工作职责就是代替公司履行这一合同义务，并不是把业主的财产看作自己物业公司的财产去保护。所以，本案构不成职务侵占罪。
结合本案实际案情，被告人关真、刘同和王山明显具有非法占有他人财产的主观故意，实施了秘密盗取他人财产的违法行为，所以，本案中三个被告人的行为应定性为盗窃罪。
解析二 物业依约对业主负有安保义务
孟国涛(河南仟方律师事务所律师)
根据我国《物业管理条例》第二条规定:“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
由此可见，在物业管理服务过程中，物业管理企业与业主之间是一种民事合同关系，业主的义务是向物业管理企业交纳管理服务费用，而物业管理企业的义务则是向业主提供各种约定的服务。但是，实践中不同的业主可能有不同的服务要求，所以不同的“物业服务合同”中约定的服务内容也不尽相同。
总的来说，根据《物业管理条例》的规定和一般实践情况，物业管理企业和业主所签订的“物业服务合同”中，一般都约定有包括对相关小区内的秩序进行维护、管理和对业主的人身、财产安全进行防护的安保条款。此约定的安保条款内容也就是通常意义上的物业管理企业对业主的安保义务。
根据“物业服务合同”的不同约定，具体的安保义务内容也不相同。一般的安保义务包括物业管理企业要配备必要的安全设施、设备，并保证良好运行；制定完备的安全防范制度，并严格地执行；配备必要的保安人员，并工作到位等。只要物业管理企业依约履行了上述内容，就认为物业管理企业适格履行了自己的安保义务。但物业管理企业的这一安保义务并非法定义务，而是一种约定义务，也即物业管理企业并不是对每个管理下的小区都有此项义务，此义务的产生和履行必须是以双方间签订的“物业管理服务合同”中的约定为前提。
另外，物业管理企业即使对业主负有安保义务，也并不是对业主的人身、财产安全负有全部责任。首先，物业管理企业的保安人员并非警察，他们不具有执法权，不可能对相关人员和财产采取执法措施而予以安全防范；其次，物业管理企业的保安人员也不是业主的个人保镖，不可能每时每刻都能保护到业主的人身和财产安全。因此，一般来说，只要物业管理企业依双方的合同约定，履行了上述的合同内容，并对有关小区公共部分尽了合理的善良管理人的安全防范义务，就应该认定物业管理企业适格履行了自己的安保义务。
解析三 违反安保义务物业要担相应责任
马守锋(郑州铁路运输中级人民法院法官)
近年来，由于业主的人身、财产受到侵害而要求物业管理企业赔偿的案件日渐增多。在这类案件中，业主索赔的理由大多为物业管理费中包含了保安费，物业管理企业理应保护业主的人身和财产安全。物业管理企业通常会说，小区的保安人员只有安全防范的功能，不可能做到时刻出现在小区的每个角落，因此对于一些无法预料的损害，物业管理企业不应该承担责任。
而依据我国《民法通则》、《合同法》和《物业管理条例》的规定，此类纠纷也不能一概而论。那么，业主的人身、财产受到侵害，在什么情况下物业管理企业应承担相应责任呢？
首先，业主和物业管理企业签订的“物业服务合同”约定了相应的安保条款；其次，物业管理企业违反了约定的安保条款；最后，业主的损害后果与物业管理企业的违约行为存在因果关系。一般情况下，具备了这三个要件，当业主遭受损害时，物业管理企业应承担相应的法律责任。否则，物业管理企业就不承担责任。
但是，现实生活中的情况是相当复杂的，不同的“物业服务合同”约定的保安服务内容也是不一样的，而且物业管理企业的保安人员也的确不可能时刻保护到每一个业主的人身和家庭内的财产安全。为此，物业管理企业的安保义务，如若没有特殊约定，应为一般意义上的安全防范义务，只要物业管理企业履行了善良管理人的注意义务，就应该认定物业管理企业适格履行了约定的安保义务，即使业主遭到了损害，物业管理企业也不应该承担责任。
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